Разрешено ли военнослужащему сдавать приобретенную по военной ипотеке квартиру?

Знаю, что квартиру, приобретенную по военной ипотеке с согласия кредитора можно сдавать в наем. Вырученные от сдачи в аренду средства планирую пустить на досрочное погашение ипотечного кредита.

Не запрещено ли это, не будет ли считаться предпринимательской деятельностью?
капитан Сидоров
участник НИС
да
Сдача жилья в аренду не является предпринимательской деятельностью, что подтверждается письмом Министерства Российской Федерации по налогам и сборам (актуальный правопреемник – Федеральная налоговая служба) от 06.07.2004 N 04-3-01/398
НО!
Вместе с тем, возмездная сдача жилья в аренду относится к иной запрещенной для военнослужащего деятельности согласно позиции Главной военной прокуратуры, изложенной в письмах от 06.02.2019 № 2/5-45/19 и от 27.08.2021 № 2/5-325/21

Сдача в аренду не является предпринимательством

Гражданский кодекс РФ, позиции Минфина России, ФНС России, Минобороны России и ФГКУ "Росвоенипотека"

Как следует из пункта 7 статьи 10 Федерального закона от 27 мая 1998 г. № 76-ФЗ "О статусе военнослужащих", военнослужащие  не вправе заниматься предпринимательской, а также другой оплачиваемой (за исключением педагогической, научной и иной творческой) деятельностью лично или через доверенных лиц.

В соответствии с частью 1 статьи 2 Гражданского кодекса Российской Федерации

предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке.

Упомянутый в определении закон - это Федеральный закон от 08.08.2001 № 129-ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей".

А теперь немного подробнее, со ссылками на нормативные правовые акты:

  • В соответствии со статьей 608 ГК РФ право сдачи имущества (в том числе жилых помещений) в аренду принадлежит его собственнику. При этом закон не связывает статус арендодателя – физического лица с фактом его регистрации в качестве индивидуального предпринимателя. Поэтому военнослужащий может быть арендодателем принадлежащего ему на праве собственности имущества как физическое лицо, не являющееся индивидуальным предпринимателем. 
  • Деятельность военнослужащего по сдаче в аренду жилых (нежилых) помещений не является предпринимательской в соответствии с письмом Министерства Российской Федерации по налогам и сборам (актуальный правопреемник – Федеральная налоговая служба) от 06.07.2004 N 04-3-01/398 «О сдаче помещений в аренду (наем)» где указано, что арендодатель получает обусловленный договором аренды доход в виде арендной платы, являющийся объектом налогообложения по налогу на доходы по ставке 13%, но при этом не осуществляет на свой риск какой-либо экономической деятельности, поскольку именно арендатор осуществляет деятельность с использованием арендованного имущества. 
  • Согласно письму Минфина России от 22 сентября 2006 г. № 03-05-01-03/125 о наличии в действиях гражданина признаков предпринимательской деятельности могут свидетельствовать, в частности, следующие факты: изготовление или приобретение имущества с целью последующего извлечения прибыли от его использования или реализации; учет хозяйственных операций, связанных с осуществлением сделок; взаимосвязанность всех совершенных гражданином в определенный период времени сделок; устойчивые связи с продавцами, покупателями, прочими контрагентами.

Таким образом, деятельность по предоставлению жилья в аренду не подлежит обязательной государственной регистрации и не является для военнослужащего предпринимательской.

Кроме того, в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 18 ноября 2004 г. № 23 "О судебной практике по делам о незаконном предпринимательстве" разъяснено, что в тех случаях, когда не зарегистрированное в качестве индивидуального предпринимателя лицо приобрело для личных нужд жилое помещение или иное недвижимое имущество либо получило его по наследству или по договору дарения, но в связи с отсутствием необходимости в использовании этого имущества временно сдало его в аренду или внаем и в результате такой гражданско-правовой сделки получило доход (в том числе в крупном или особо крупном размере), содеянное им не влечет уголовной ответственности за незаконное предпринимательство.

Законодательство в сфере НИС, а также договоры ЦЖЗ не требуют согласия ФГКУ «Росвоенипотека» на сдачу приобретенного жилья в аренду.

Согласно информации, опубликованной на сайте rosvoenipoteka.ru в разделе "Вопрос-ответ", позиции, аналогичной приведенной выше, придерживается Правовой департамент Минобороны России и Управление участия военных прокуроров в рассмотрении дел в судах Главной военной прокуратуры Российской Федерации.

Госслужащие могут регистрироваться в качестве самозанятых

В письме Минтруда России от 19.04.2021 № 28-6/10/В-4623
"О направлении Разъяснений по вопросу возможности применения отдельными категориями лиц специального налогового режима «Налог на профессиональный доход»" содержится позиция, согласно которой сдача в аренду (наем) жилых помещений сама по себе не может быть квалифицирована в качестве занятия иной оплачиваемой деятельностью, запрет на осуществление которой предусмотрен для отдельных категорий лиц.

Вместе с тем, Минтруд не уполномочен давать разъяснения в отношении статуса военнослужащих и установленных для данной категории лиц запретов, а также часть 2 статьи 6 Федерального закона № 422-ФЗ не содержит отдельного упоминания о военнослужащих.


Возмездная сдача жилья в наем относится к иной запрещенной оплачиваемой деятельности

позиция Главной военной прокуратуры

На запрос нашей редакции Управление надзора за исполнением законов органами военного управления, воинскими частями и учреждениями Главной военной прокуратуры дало ответ следующего содержания.

В силу положений части 3 статьи 55 Конституции Российской Федерации права и свободы человека и гражданина могут быть ограничены федеральным законом только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

В соответствии с пунктом 7 статьи 10 Федерального закона от 27 мая 1998 г. № 76-ФЗ "О статусе военнослужащих" (далее - Закон) военнослужащие не вправе заниматься предпринимательской, а также другой оплачиваемой деятельностью, за исключением педагогической, научной и иной творческой деятельности.

Аналогичные запреты закреплены в статье 17 Федерального закона от 27 июля 2004 г. № 79-ФЗ "О государственной гражданской службе Российской Федерации", которые согласно положениям статьи 27.1 Закона распространяются и на военнослужащих.

Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании, что предусмотрено частью 2 статьи 30 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Договоры жилищного найма и аренды являются возмездными сделками. Они предполагают систематическое получение собственником жилья как наймодателем или арендодателем платы от нанимателя или арендатора за предоставляемое жилье.

Таким образом, распоряжение собственником жилого помещения, которым в том числе может являться военнослужащий, принадлежащим ему объектом жилищного фонда путем его передачи другому лицу в найм или в аренду предпринимательской деятельностью не является.

Вместе с тем, совершение такой сделки следует отнести к другой оплачиваемой деятельности, поскольку оно предполагает систематическое получение собственником жилья (иного недвижимого имущества) дохода от ее заключения и реализации, что не допускается в силу пункта 7 статьи 10 Федерального закона "О статусе военнослужащих".

Военнослужащие регистрироваться в качестве самозанятых для получения доходов от оказываемых ими услуг по сдаче жилого помещения в наем не в праве, поскольку эти действия для них запрещены Законом.


Сдавать или не сдавать?

каким будет резюме и какие будут рекомендации

Как отметил один из наших подписчиков, сдавать "можно", если в части об этом никто не знает. На практике, действительно, так и происходит.

Случаи серьезных наказаний за сдачу жилья в аренду нам не встречались. Вместе с тем, вопрос довольно серьезный:

в соответствии с пунктом "е.1" части 2 статьи 51 Федерального закона от 28.03.1998 № 53-ФЗ "О воинской обязанности и военной службе" за нарушение запретов, ограничений и обязанностей, связанных с прохождением военной службы, предусмотренных пунктом 7 статьи 10 Федерального закона "О статусе военнослужащих" военнослужащий может быть уволен с военной службы

Таким образом, риск объективно присутствует.

Просим скептически относиться к "убедительным" доводам отдельных организаций, продвигающих свои посреднические услуги на рынке недвижимости, о том, как выгодно приобретать жилье в Москве и Санкт-Петербурге и как выгодно его можно сдавать без риска и последствий.
Этим, в частности, грешат те, кто нас давно и бессовестно копирует.

Если договор аренды оформит супруга или родственник

В данном случае, формально, военнослужащий не является арендодателем, но факт получения денег через доверенных лиц все равно имеет место быть.

Сможет ли арендатор в свою очередь получить компенсацию за поднаем

При оформлении денежной выплаты и проверке документов может быть поднят вопрос о нарушении установленного запрета для военнослужащего заниматься оплачиваемой деятельностью, что потенциально может привести к негативным последствиям для арендодателя и быть причиной отказа в выплате компенсации.



После прочтения данной статьи, вы будете владеть всем спектром информации и, надеемся, сможете принять объективное решение.

Личный кабинет
Вам будет доступна история обращений, управление рассылками, скидки для постоянных подписчиков и многое другое.
Ваш логин
Ваш пароль
горячая линия
пн-сб 9:00-21:00
мессенджеры
Покупка/Продажа/Кредит
Юридическая консультация
900+ новостроек по военной ипотеке